Строительство домов «под ключ» в Новосибирске

Свой дом – мечта многих людей. Уютный, надёжный, удобный, красивый. По вашему желанию мы можем реализовать любой понравившийся вам проект, либо предложить свой вариант; построить загородный дом для постоянного проживания или дачный дом для жизни сезонной. С готовностью выполним строительство «под ключ» (от рытья котлована и устройства фундамента до внутренней чистовой отделки) или необходимую часть строительных/отделочных работ.

Из какого материала вам нужен дом?

Можно выделить три основных типа домов:

Дом из кирпича

Дом из кирпича: наиболее крепкий и теплоёмкий; из экологичного материала (глина). Благодаря компактным размерам и высокой несущей способности кир­пича, позволяет возводить дома самых разнообразных архитектурных форм и планировочных решений. Возводится только в тёплое время года. Требует прочного фундамента.

Дом из бруса

Дом из бруса: менее прочный, долговечный и теплоёмкий, чем из кирпича; однако из материала наиболее благоприятного для здоровья, натурального и экологичного, правда очень горючего. Стоимость такого дома сильно разнится от выбранного бруса (простой или клееный), из обычного бруса дома гораздо дешевле, чем из кирпича. Можно возводить в зимнее время.

Дом из сибита

Дом из газобетона: не настолько прочен, как тот же кирпич (газобетон хру­пок на изгиб, но имеет высокую прочность на сжатие); при этом, не горит, не гниёт, не выделяет токсинов; обладает высокой морозостойкостью. Отделку можно проводить только в тёплое время года. Требует крепкий фундамент с минимальной усадкой. В Новосибирске самое популярное название газобетона – Сибит (по названию завода).


«Коробка» дома включает: фундамент, перекрытия, стены, перегородки, кровлю; но без внутренней отделки (в том числе, без лестниц, дверей, окон), без инженерных коммуникаций (электрика, сантехника, септик) и без фасадных работ (облицовка, подшивка свесов).

Стоимость внутренней отделки, инженерных коммуникаций и фасадных работ составит ещё примерно 1-1,5 стоимости «коробки» дома (+ сама «коробка» = дом «под ключ»).

Выбор участка

Хорошо, если участок не затапливаемый, с небольшим уклоном для стока воды и низким уровнем грунтовых вод. Хорошо, если к участку ведёт дорога, пригодная для проезда грузового транспорта, есть электричество (если оно не подключено или его рядом нет, то в администрации посёлка нужно узнать сроки его подведения и стоимость подключения). Хорошо, если участок ровный и чистый, и не находится в низине относительно дороги (иначе стоки с дороги будут стекать к вам; в этом случае уровень участка/дома нужно поднимать (подсыпать) и устраивать дренаж). Если участок на склоне, готовьтесь к удорожанию/удлинению/усложнению строительства (к более сложной конструкции фун­дамента, проблемам подъезда техники, дополнительным расчётам, и т.д.). Чем ближе к городу, тем больше шансов, что в посёлке будет/имеется газоснабжение. При выборе участка, внимательно посмотрите, как большая техника (кран, самогруз, бетононасос) будет подъезжать к вашему участку, заезжать на него, разворачиваться/разъезжаться. Не мешает ли чего (деревья, столбы, заборы). Если на въезде мягкий грунт, техника его продавит, может завязнуть, особенно заднеприводный самогруз, особенно в дождь. Хорошо, если пока что нет соседей, это даёт вам возможность распланировать свой участок так, как удобно вам (разместить дом, септик, скважину, беседку), а вот соседям уже придётся учитывать ваши постройки (и сопутствующие нормативные отступы). В целом, если есть возмож­ность, лучше сразу купить хороший участок. Он обойдётся дороже, но осваивать его будет гораздо легче и быстрее, а значит, дешевле.

Если место понравилось, не менее важно познакомиться с председателем посёлка (товарищества), получить как можно больше документов: устав, генплан, решения о предоставлении товариществу земельного участка, протоколы последних собраний, сметы, и др. Внимательно изучить документы. Найти посёлок на публичной кадастровой карте, предварительно узнав кадастровый номер интере­суемого участка. Посмотреть, стоят ли участки на кадастровом учёте (прошли процедуру межевания – определения границ). Получить выписку из ЕГРН (можно онлайн) с информацией по интересующему вас участку (о собственнике, категории земель, обременениях, и др.). Участок не должен находиться на территории лесного фонда, санитарно-защитных или водоохранных зон, а также сельскохозяйст­венных угодий (зона СХ1), иначе могут возникнуть проблемы с получением разрешения на строи­тельство и регистрации построек. Вид разрешённого использования земли с 2019 года должен быть «ведение садоводства».

Познакомиться/пообщаться с соседями, узнать, как развивается посёлок, что они думают о руковод­стве, есть ли у товарищества долги, вообще какие есть проблемы в товариществе, стоит ли покупать участок, выяснить цену, по которой они купили свой участок и что в эту цену входит, спросить про качество воды из скважины и глубину бурения, уровень грунтовых вод. Пройтись по посёлку, найти чей-нибудь котлован, оценить преобладающие грунты, их слои (можно сфотографировать): глина, суглинок, супесь, песок. Мы рекомендуем всем заказчикам сделать геологию участка (30 т.р.). Гео­логия даст точную информацию о несущей способности грунта и об уровне грунтовых вод. Крайне важная информация для строительства дома и для устройства канализации (септика).

Как выбрать проект дома

Сразу следует сказать, что готовых проектов не бывает! Дом нужно адаптировать под местные климатические условия, привязать к конкретному участку (размеры, рельеф, стороны света); под имеющийся тип грунта подобрать фундамент; разместить септик, скважину, и разные постройки. Учитываются технологические ограничения. Например, монтаж плит перекрытия невозможен (для крана нет места, чтобы подъехать и развернуться), в этом случае изготавливаются монолитные перекрытия (выставляется опалубка, закладывается арматура и заливается бетон).

Не стоит основываться только на визуальном восприятии. На картинке обычно красивый фон, но вряд ли ваши окна будут выходить на красивый лес (хотя бывает и такое). Не стоит поддаваться и на пёстрые фасады сложной формы. Во-первых, лишние конструктивные узлы удорожают конструкцию и уменьшают простоту/надёжность всей системы. Во-вторых, суть дома, как ни крути – коробка, а её при определённой сноровке можно оформить в любом приятном для вас стиле. Обратите внимание, что «лицо» дома в значительной степени формируют: наличники окон/дверей, обрамление углов, облицовка цоколя, оформление крыльца, фронтона, хорошее сочетание цветов (примеры), поэтому, если планировки дома вам нравятся, а внешний вид не совсем, подумайте, вероятно фасад можно оформить по-другому, в нужной стене сделать эркер, немного изменить форму крыши, и т.п.

Небольшие дома (общей площадью до 120-130 м2) лучше делать одноэтажными, если больше, то двухэтажными (на первом этаже общие помещения, на втором спальни). По сравнению с одноэтаж­ным, двухэтажный дом при бо́льшей полезной площади займёт меньше места на участке, и света по­мещениям достанется больше (в случае одного этажа неизбежны тёмные помещения и переходы).

Подробнее – признаки хорошего проекта и набор помещений

Разрешение на строительство

С 3 августа 2018 года разрешение на строительство частного жилого дома (в том числе, садового), больше не требуется (закон – п. 17 п.п. 1.1). Теперь, до начала строительства, следует уведомить местное самоуправление (можно через МФЦ) о начале строительства. И потом – об окончании.

К уведомлению о планируемом строительстве нужно предоставить:

В течение 7 рабочих дней (со дня поступления уведомления) орган местного самоуправления проверяет соответствие указанных параметров объекта ИЖС действующим нормативам и планам территории, и направляет застройщику уведомление о соответствии или НЕсоответствии объекта ИЖС установленным правилам (ответ можно получить на электронную почту – указывается в вашем уведомлении о планируемом строительстве). Ненаправление органами ответа в указанный срок «считается согласованием» (закон – п. 13). Разрешение действует 10 лет (с условием, что не было изменений в указанных параметрах объекта ИЖС).

По окончании строительства в течение месяца нужно подать уведомление об окончании строительства (закон – п. 16), и приложить:

Теперь госорганы самостоятельно (ваши документы передаются в Росреестр) ставят объект недвижимости на кадастровый учёт и регистрируют право собственности (закон – п. 1.2)

Далее, необходимо получить разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию согласно закону (получить разрешение можно с помощью портала Госуслуги).

После постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности необходимо получить почтовый адрес.

Прописка в новом доме

Большинство коттеджных посёлков находятся на землях сельскохозяйственного назначения (дачные/садовые товарищества – ДНТ, ДНП, СНТ, СНП).

С 1 января 2019 года вступил в силу новый закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества...». Теперь будут только две формы садовых товариществ:

  1. Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
  2. На садовых участках разрешено возведение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (закон – п. 1)

  3. Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)
  4. На огородных участках разрешено возвездение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости (некапитальные постройки – без фундамента).

Если у вас садоводческое товарищество (земли сельхозназначения), то с 2019 года вид разре­шённого использования для вашего участка должен быть «ведение садоводства» (новый закон позволяет построить жилой дом на таком участке и в нём прописаться). Текущий термин «дачное хозяйство» (который позволял размещение жилого дачного дома) упраздняется.

Полный перечень изменений.

Этапы строительства

Итак, у вас на руках проект, разрешение на строительство, смета и договор. Процесс строительства можно разделить на следующие этапы (набор работ приведён для жилого дома «под ключ», т.е. с отделкой и коммуникациями):

Земляные работы1. Земляные работы

1. Земляные работы: организация подъездных путей (отсыпка щебнем, или др.); очистка и выравнивание строительной площадки (уборка деревьев, пней, кустарников); подсыпка (планировка) участка; снятие верхнего плодородного слоя грунта с «пятна» застройки (делается обязательно – плодородный грунт мягкий, легко продавливается, в нём живут насекомые, растут растения; такой грунт убирается из под дома и въездной площадки; где-нибудь складывается, и впоследствии раскидывается по участку); перенос и закрепление с проектного чертежа на земельный участок осей и размеров будущего фундамента; закладка труб подземных коммуникаций (или футляров под них).

Плодородный грунт с пятна застройки  (включает площадь под домом, отмост­кой, террасой, гаражом и въездной зоной) убирается обязательно. Приезжа­ет трактор и за 1-2 дня планирует участок. Делается отвал грунта в специаль­но определённом месте. Грунт компостируется (корни, семена в нём перегнива­ют). Грунт жела­тельно периодически проливать и накрывать чёрной плёнкой (чтобы сильнее прогревался), и так дней 10.

Тип и глубина фундамента подбираются исходя из местных условий: глубины промерзания грунта, уровня грунтовых вод, особенности рельефа, этажности будущего дома, несущей способности грунта. К слову, если на участке высо­кий уровень грунтовых вод, про подвал лучше забыть. Нормативная (пиковая) глубина промерзания грунта в Новосибирской области: для глинистых почв (глина, суглинок) 183 см, для песчаных почв (песок, супесь) 223 см. Реальная глубина промерзания будет отличаться от нормативной: под домом земля теп­лее, особенно, если дом постоянно отапливается, снежный покров также утеп­ляет землю. Таким образом, реальная глубина промерзания грунта может быть на 20-40% меньше нормативной.

Глинистые почвы (суглинок: содержание частиц глины 10-30%, или глина: частиц глины более 30%) пластичны и влагонасыщены (никогда не высыхают полностью). Частицы глины имеют очень маленький размер (0,01 мм) и форму чешуек, из-за чего такие грунты пористые (до 1,1 объёма грунта). Поры очень маленькие, поэтому хорошо задерживают влагу. Глинистый грунт пучинист, довольно долго (несколько сезонов) и сильно осаживается (из-за пористости). В плотном и сухом состоянии имеет очень высокую несущую способность (до 6 кг/см2), но в рыхлом и влажном теряет её (около 1 кг/см2). Песчаные почвы: содержание частиц песка не менее половины от объёма; в супеси содержание глины 10-20%. Частицы песка имеют большой размер (до 1-2 мм) и округлую форму, поэтому песчаный грунт более плотный (пустоты до 0,5 объёма грунта), благодаря крупным порам вода почти не задерживается. Песчаные грунты сла­бопучинисты, быстро осаживаются, несущая способность около 3-4 кг/см2 (чем крупнее-гравелистее песок, тем больше несущая способность). Для примера, подошва  мелкозаглубленного ленточ­ного фундамента шириной 66 см двухэтажного кирпичного коттеджа 10х12 метров, с ж/б перекрытиями и облицовкой фасада кирпичом давит на грунт силой примерно 1,5 кг/см2.

Уровень грунтовых вод является высоким, если вода залегает на глубине менее 3-х метров, такое встречается в низинных и заболоченных местностях, на берегах рек и озёр. Следствие высокого уровня грунтовых вод: затопление подвала (цокольного этажа), воз­можная плесень и cниженная несущая способ­ность грунта. Максимальный уровень грунтовых вод весной, летом снижается, зимой минимальный. Узнать его можно по уровню воды в ближайшем колодце, также можно садовым буром пробурить скважину 2-3 метра: если вода появи­лась (может выступить не сразу), значит уровень грунтовых вод высок (изме­рения лучше проводить весной).

До начала работ необходимо провести вертикальную планировку участка: определить уровень своего участка относительно дороги и соседних участков, просчитать разуклонку в сторону придорожной канавы для отведения лишних поверхностных/грунтовых вод по весне и в дождливые периоды.

Устройство фундамента2. Устройство фундамента

2. Устройство фундамента (ленточного, свайного или плитного) зависит от веса здания и типа почвы. Общий вес дома складывается из м